HUKUKİ BİLGİLER
ZAMANAŞIMI İLE TAŞINMAZLARIN KAZANILMASI
Türk Medeni Kanunu, zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılmasını iki şekilde düzenlemiştir. Bunlardan ilki olağan zamanaşımı ile kazanma, ikincisi ise olağanüstü zamanaşımı ile kazanmadır.
Olağan zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması TMK m. 712 hükmünde düzenlenmiştir.
Olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması ise TMK m. 713 hükümünde düzenlenmiştir.
OLAĞAN ZAMANAŞIMI İLE KAZANMA
TMK m. 712 hükmüne göre, “Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.”
1- Şartları
a) Taşınmaz tapuya kaydedilmiş olmalıdır.
Olağan zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılabilmesi için söz konusu taşınmazın tapuya kayıtlı bir taşınmaz olması gerekir. Bu taşınmaz arazi olabileceği gibi, bir sayfaya kayıtlı bağımsız bir hak da olabilir.Tapuya kayıtlı taşınmazlardan sadece özel mülkiyete konu olabilecek olanlar olağan zamanaşımı yoluyla kazanılabilir. Kamu malı niteliğindeki malların olağan zamanaşımı ile kazanılması mümkün değildir. Bunun yanı sıra tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmazın da olağan zamanaşımı ile kazanılması mümkün değildir.
b) Taşınmazın yolsuz olarak tescil edilmesi gerekir.
TMK m. 712 hükmünde “Geçerli bie hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi” ifadesi kullanıldığı için olağan zamanaşımı ile mülkiyetinin kazanılmasının diğer şartı, taşınmazın yolsuz olarak tescil edilmiş olmasıdır.
c) Davasız ve aralıksız 10 yıl zilyetliğinde bulunmalıdır.
Taşınmaz mülkiyetinin olağan zamanaşımı ile kazanılabilmesi için, taşınmaz üzerindeki zilyetliğin davasız ve aralıksız 10 yıl sürmesi gerekir. Buradaki zilyetliğin asli zilyetlik olması zorunlu değildir. Örneğin arazinin başkasına kiralanması suretiyle fer’i zilyetlik durumu da TMKm. 712’nin aradığı zilyetlik kapsamında mütalaa edilmelidir. 10 yıllık süre, zilyetlik ve tescilin birleştiği andan başlar.
d) İyiniyet bulunmalıdır.
Olağan zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılabilmesi için yolsuz tescile bağlı olarak malik görünen kişinin iyiniyetli olması gerekir. Yani taşınmazın yolsuz olarak değil; geçerli bir hukuki sebebe dayanarak kendi adına tescil edilmiş olduğunu düşünmeli ve o niyetle kullanmalıdır. İyiniyetten kasıt, kendisine düşen bütün özeni göstermesine rağmen, adına yapılan tescilin yolsuz olduğunu bilmemesidir.
2- Sonuçları
Yukarıda belirtilen şartların gerçekleşmesi halinde tapudaki yolsuz tescil düzelir ve adına yolsuz tescil yapılan kişi malik olur. Böylece tapuda hak sahibi görünmeyen kişi mülkiyet hakkını kaybeder. Şartların gerçekleşmesiyle mülkiyet kendiliğinden zilyet sahibine geçer ve herhangi bir merciden karar alınmasına gerek yoktur.
Kaynak: Halil Çiftçi, Gayrimenkul Davaları ve Yargılama İşlemleri
1. Cilt 3. sayfa Adalet Yayınevi Ankara 2019
MURİS MUVAZAASINA DAYANAN TAPU İPTALİ ve TESCİL DAVASINDA TEMEL BİLGİLER
1– GENEL AÇIKLAMALAR
A) MUVAZAA (DANIŞIKLIK)
1) Genel Olarak
İrade ile beyan arasında bilerek ve istenerek meydana getirilen uyumsuzlukların iki tarafça yapılmasına en büyük örnek muvazaadır. Muvazaa, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 19. maddesinde (818 sayılı BK m. 18 hükmünde) ele alınmıştır. Muvazaa, işlem taraflarının aralarında anlaşmak suretiyle üçüncü kişileri aldatmak kastıyla görünürdeki irade ile gerçek irade arasında bilerek uyumsuzluk oluşturmalarıdır. Örneğin daha düşük vergi ödemek için bir taşınmazın satılmasına rağmen bağışlama olarak gösterilmesi gibi. Muvazaalı (danışıklı) işlemde, her iki taraf da uyumsuzluğu bilmekte ve istemektedir.
Muvazaalı işlemde üç ayrı işlem söz konusudur. Bunlar:
– Üçüncü kişileri aldatmak için yapılmış “görünürdeki” işlem,
– Görünürdeki bu işlemin taraflar arasında hüküm ifade etmeyeceğini belirleyen muvazaa anlaşması,
– Tarafların gerçek iradelerine uyan gizli işle.
Muvazaada kural olarak yukarıdaki üç işlem bulunur. Ancak aşağıda inceleyeceğimiz mutlak muvazaa halinde taraflar arasındaki gizli işlem bulunmaz
2) Muvazaanın Çeşitleri
a) Mutlak Muvazaa
Muvazaa iki kısma ayrılmaktadır. Bunlar mutlak muvazaa ve nisbî muvazaadır. Mutlak muvazaaya, basit ya da adî muvazaa da denilmektedir. Mutlak muvazaa halinde taraflar arasında gerçekte hiç bir işlem yapılmaz. Yani gizli işlem yoktur. Sadece görünürde olan bir işlem vardır. Yani taraflar gerçekte hiç bir sözleşme yapmadıkları halde üçüncü kişilere karşı sözleşme yapmış gibi göstermekte ve görünüşte yapılan işlemin tarafların kendilerini bağlamayacağı konusunda anlaşmaktadırlar. Örneğin borcu olan bir kişinin malları üzerinde konulacak haczi engellemek amacıyla bu malları arkadaşına satmış gibi göstermesi, yani satış sözleşmesi yokken varmış gibi göstermesidir. Mutlak muvazaa halinde işlem tek olup, oda görünürdeki sözleşmedir. Görünürdeki sözleşme tarafların gerçek iradelerine uymadığı için ispatlanması halinde geçerli olmaz. Diğer bir ifadeyle muvazaalı sözleşme geçersiz olup, alacak borç ilişkisi doğurmaz.
b) Nisbî Muvazaa
Nisbî muvazaa, tarafların, üçüncü kişilere karşı yapıyormuş gibi göründükleri hukuki işlemin altında, gerçekten hüküm doğurmasını istedikleri başka bir hukuki işlemi gizleyerek yapmalarıdır. Buradaki amaç, gerçek hukuki işlemin örtülerek üçüncü şahıslardan gizlenmesidir. Örneğin taşınır bir malın bağışlanmasına rağmen bu hususun üçüncü kişilerden gizlenmesi amacıyla satılıyormuş gibi gösterilmesi.
3) Muvazaanın Sonuçları
TBK’nın 19. maddesinin birinci fıkrasına göre, bir sözleşmenin türünün e içeriğinin belirlenip yorumlanmasında tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcükler değil, onların gerçek ve ortak iradeleri esas alıncağı düzenlenmektedir. Bu nedenle muvazaalı işlerde irade teorisine üstünlük tanınır. Yani tarafların beyanları değil, gerçek iradeleri geçerlidir.
Muvazaalı bir hukuki işlemin geçersiz olduğunu, işlemin tarafları dışında bu işlemin geçersiz olmasında menfaatı bulunan üçüncü kişiler de ileri sürebilirler. Örneğin hacizden mal kaçırmak amacıyla bir malın satılmış gibi gösterilmesi halinde alacaklı, muvazaayı ileri sürebilir. Bunun yanı sıra hakim, bir işlemin muvazaalı olduğu kanaatine varırsa, bunu kendiliğinden dikkate alır.
Muvazaalı işlemin geçersizliği kural olarak iyi niyetli olsalar bile üçücü kişilere karşı ileri sürülebilir. Türk Borçlar Kanunu 19. maddenin ikinci fıkrasındaki hallerde üçüncü kişilerin haklarının korunmasına yönelik bir hüküm ihdas etmiştir. Buna göre, borçlu, yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı kazanmış üçüncü kişiye karşı, bu işlemin muvazaalı olduğu savunmasında bulunamaz. Örneğin A, muvazaalı bir senetle B’ye 5.000 TL lik borcu olduğunu ifade etmişse, bu yazılı borç ikrarına (tanımasına) dayanarak iyi niyetle (yani muvazaadan haberdar olmaksızın) alacağı B’den devralmış olan C’ye karşı A, muvazaa iddiasında bulunamaz ve ödemeden kaçınamaz.
B) MURİS MUVAZAASI
1974 tarihli Yargıtay Kararı Sonuç Bölümünde: “Bir kimsenin mirasçısını miras hakkından yoksun etmek amacıyla, geçekte bağışlamak istediği tapu sicilinde kayıtlı taşınmaz malı hakkında tapu sicil memuru önünde iradesini satış doğrultusunda açıklamış olmasıyla gerçekleşen tescile karşı, saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçıların, görünürdeki satış sözleşmesinin Borçlar Kanunu’nun 18. maddesine dayanarak muvazaalı olduğunu ve gizli bağış sözleşmesinin de şekil koşulundan yoksun bulunduğunu ileri sürerek dava açabileceklerine ve bu dava hakkının geçerli sözleşmeler için söz konusu olan Medeni Kanun’un 507 ve 603. maddelerinin sağladığı haklara etkili olmayacağına, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 1.4.1974 günü ikinci toplantısında oy çokluğuyla karar verildi.”
C) TENKİS DAVASI
Muris muvazaasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları TMK madde 560 vd hükümlerinde düzenlenmiş bulunan tenkis davası ile sıkı ilişki halindedir. Çünki muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davasında davacılar murisin mirasçıları olup, aynı zamanda miras payında saklı payı olan kişilerdir. Bu nedenle TMK madde 565 hükmünde düzenlenen tenkise tabi tasarrufları ve tenkis davası hakkında bilgi sahibi olmak gerekmektedir.
Saklı Pay:
Saklı pay, miras bırakanın (murisin) tasarrufta bulunamayacağı miras kısmını ifade eder. Mirasçı olarak altsoyu, ana ve babası veya eşi bulunan miras bırakan, mirasının saklı paylar dışında kalan kısmında ölüme bağlı tasarrufta bulunabilir. Bu mirasçılardan hiç biri yoksa, miras bırakan mirasının tamamında tasarruf edebilir. (TMK madde 505)
Saklı pay aşağıdaki oranlardan ibarettir. (TMK madde 506):
1- Altsoy için yasal miras payının yarısı,
2- Ana ve babadan her biri için yasal miras payının dörtte biri,
3- Sağ kalan eş için, altsoy veya ana ve baba zümresiyle birlikte mirasçı olması halinde yasal miras payının tamamı, diğer hallerde yasal miras payının dörtte üçü.
Kaynak: Halil Çiftçi, Gayrimenkul Davaları ve Yargılama İşlemleri
1. Cilt 415. sayfa Adalet Yayınevi Ankara 2019